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En el mundo hipotecario, no es raro encontrarse con situaciones donde las opciones parecen limitadas. Vamos a analizar el siguiente caso práctico:
“Necesito el 100% del precio de compra y solo una entidad está dispuesta a concedérmelo según mi perfil crediticio. Eso sí, a un tipo fijo del 4% y sin productos vinculados. ¿Debería aceptarlo y plantearme refinanciar en el futuro cuando mejore mi perfil, o debería dejarlo pasar?”
¿Por qué sólo una entidad?
Cuando sólo una entidad acepta conceder el 100% del precio, probablemente es porque el perfil crediticio no es óptimo: ingresos ajustados, poca antigüedad laboral, ratios de endeudamiento cercanos al máximo permitido. Además, el 100% implica para el banco un riesgo adicional, ya que normalmente exigen al menos un 20% de entrada para cubrirse ante posibles impagos.
Por tanto, aunque un 4% pueda parecer alto comparado con otras ofertas de mercado (posiblemente entre el 2%-2,5%), se trata de un precio por el riesgo que asume el banco.
¿Es un 4% sin vinculaciones un mal acuerdo?
Cuando analizamos hipotecas, no debemos fijarnos sólo en el tipo nominal. Las ofertas competitivas muchas veces incluyen vinculaciones (seguros, nómina, tarjetas) que, sumadas, encarecen mucho la operación. Aquí tienes un 4% limpio, sin productos adicionales, lo cual es positivo porque sabes exactamente lo que pagarás y puedes comparar mejor.
Por ejemplo, si otra entidad ofreciera un 2,2% pero obligándote a contratar seguros caros, el diferencial real podría reducirse o incluso desaparecer.
¿Aceptar ahora y refinanciar después?
Esta es una jugada estratégica. Tiene sentido si sabes que tu perfil va a mejorar (más antigüedad laboral, ingresos estables, reducción de deudas), te informas bien sobre las condiciones de cancelación o subrogación de la hipoteca y calculas que el ahorro futuro por cambiar de hipoteca compensará los gastos de cambiarla (comisión de apertura, notaría, tasación, etc.).
Eso sí, esto no es automático. Dependerá de cómo evolucionen los tipos de interés. Si en unos años los tipos del mercado suben, quizá no encuentres mejores condiciones.
¿Y si lo dejo pasar?
Si decides no aceptar:
Necesitarás tiempo para ahorrar al menos el 20% de entrada, más entre un 10% y un 12% en gastos, lo cual puede llevar años.
El mercado inmobiliario podría cambiar. Si los precios suben, el esfuerzo de entrada crecerá.
Mientras tanto, estarías fuera del mercado, perdiendo la oportunidad de acceder a vivienda propia.
Resumen práctico
Aceptar ahora con un 4% te da acceso inmediato a vivienda, pero asumes un interés más alto y la posibilidad (no la garantía) de refinanciar después. Esperar y no firmar te permite mejorar tu perfil y buscar mejores condiciones, pero también corres el riesgo de que los precios de vivienda o los tipos suban, aumentando la dificultad de entrar al mercado más adelante.
En resumen:
Si necesitas comprar ahora, tienes ingresos estables y puedes pagar esa cuota, aceptar puede ser razonable.
Si puedes esperar, ahorrar y sabes que tu perfil mejorará, y además crees que los tipos de interés se mantendrán bajos, esperar puede darte margen para negociar mejores condiciones.
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PODCAST.- https://open.spotify.com/episode/5z2QJC3JvjmoxYSJ3542H5?si=_BEY7O2zQuqtqncUzQCznA
