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En España, las hipotecas convencionales cubren, como máximo, el 80% del precio de compra o del valor de tasación (el menor de los dos). Pero ¿qué ocurre si alguien necesita financiar el 100%… o incluso cubrir los gastos asociados a la operación? Aquí es donde entra en juego la doble garantía hipotecaria, una fórmula que puede aplicarse de dos formas distintas.
Escenario 1: Doble garantía aportada por los padres (hasta el 100%)
Este es el caso más tradicional.Los padres (o familiares directos) ofrecen su vivienda como garantía adicional para que el banco conceda al hijo un préstamo que cubra hasta el 100% del precio de compra.
En este escenario:
La vivienda adquirida actúa como garantía principal.
La vivienda de los padres respalda únicamente el tramo adicional (ese 20% que normalmente no cubriría el banco).
Los padres no son titulares del préstamo ni tienen obligación de pago, pero su inmueble queda afectado como garantía hipotecaria hasta el límite pactado.
En caso de impago, el banco puede ejecutar la vivienda adicional, pero solo por la parte garantizada.
Escenario 2: Doble garantía aportada por el propio titular (hasta el 100% + gastos)
En este caso, el propio comprador es dueño de otro inmueble (una segunda vivienda, un local, un garaje, etc.) y lo pone como garantía adicional.Esto permite no solo cubrir el 100% del precio de compra, sino también solicitar al banco un importe mayor para financiar los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro, tasación), que suelen representar entre un 8% y un 10% adicional.
Aquí:
La vivienda adquirida sigue siendo la garantía principal.
El otro inmueble del propio titular respalda el exceso: tanto el 20% adicional como los gastos.
El prestatario asume un mayor riesgo personal, ya que pone en juego otro inmueble de su propiedad: si no paga, puede perder no solo la vivienda adquirida, sino también el inmueble aportado como respaldo.
¿Qué dice la ley sobre cuál garantía se libera antes?
La Ley Hipotecaria, en su artículo 118, establece que:
“El deudor puede liberar, mediante el pago proporcional de su obligación, cualquiera de las fincas hipotecadas si no se hubiere pactado otra cosa en la escritura.”
Esto significa que, salvo pacto expreso, el prestatario puede decidir con sus pagos cuál garantía se libera primero. Sin embargo, en la práctica, los bancos suelen establecer en el contrato que la doble garantía (ya sea de los padres o del propio titular) quede liberada primero, una vez que las amortizaciones cubran el tramo adicional (reduciendo la hipoteca al 80% convencional).
Principales diferencias entre ambos casos
La diferencia fundamental entre estos dos escenarios está en quién aporta la garantía adicional y qué cubre.
Cuando son los padres o familiares quienes aportan un inmueble como garantía adicional, lo hacen solo para cubrir el exceso necesario para alcanzar el 100% del precio de compra. Ellos no se convierten en deudores del préstamo, pero su inmueble queda expuesto, aunque solo por el tramo garantizado.
Cuando es el propio titular del préstamo quien aporta otro inmueble de su propiedad, no solo puede cubrir el 100% del precio de compra, sino también incluir los gastos derivados de la operación (impuestos, notaría, etc.). Este escenario implica un riesgo patrimonial mucho mayor para el prestatario, ya que pone en juego otro activo personal para conseguir la financiación completa.
En ambos casos, si no se pacta lo contrario, los pagos realizados permiten liberar cualquiera de las garantías hipotecadas. No obstante, los bancos suelen establecer contractualmente que la garantía adicional (la vivienda de los padres o el segundo inmueble del titular) sea la primera en liberarse conforme se reduce el saldo del préstamo.
Marco legal común
Ambos tipos de operaciones se apoyan en los siguientes preceptos legales:
Código Civil
Artículo 1861: El acreedor puede cobrarse únicamente con el valor del bien hipotecado, cualquiera que sea su poseedor.
Artículo 140: Las obligaciones garantizadas con hipoteca afectan solo a los bienes hipotecados, salvo pacto expreso.
Ley Hipotecaria
Artículo 104: Permite hipotecar bienes propios o ajenos para garantizar deudas.
Artículo 105: Limita la hipoteca únicamente a los bienes designados.
Artículo 118: Permite liberar cualquiera de las garantías mediante el pago proporcional, salvo pacto en contrario.
Conclusión
La doble garantía hipotecaria puede ser una herramienta útil para quienes buscan financiar más del 80% del precio de compra, pero es esencial entender bien sus diferencias:
Cuando la garantía adicional viene de los padres, se limita al exceso hasta el 100%.
Cuando la garantía adicional la pone el propio titular, se puede cubrir también el importe de los gastos.
En ambos casos, es clave revisar cuidadosamente el contrato, entender cuál garantía se libera primero y valorar los riesgos patrimoniales asumidos.
Nota final
Cada entidad financiera tiene su propia política de riesgos y sus propios criterios para decidir las operaciones que aprueba. Por tanto, lo explicado en este artículo es una aproximación general y puede o no ajustarse a las condiciones específicas que cada banco o caja decida aplicar en sus hipotecas. Se recomienda siempre asesorarse directamente con la entidad y, en caso necesario, contar con un experto independiente que revise los términos antes de firmar.
PODCAST.- https://open.spotify.com/episode/1soeOHyp5Al6Mo6R6OpQSY?si=pV6KJYfYSGynqn39GwdFCQ
