MARCO REGULATORIO DE LA PROFESIÓN INMOBILIARIA EN LA UNIÓN EUROPEA

Países de la Unión Europea

En la Unión Europea, la regulación de la profesión inmobiliaria varía significativamente entre Estados Miembros. No existe una normativa unificada a nivel de la UE para agentes o corredores inmobiliarios; cada país establece su propio marco legal y requisitos profesionales . A continuación, se detalla la situación en cada uno de los 27 países miembros, incluyendo el marco legal vigente, requisitos de ejercicio, autoridades competentes, sanciones por ejercicio ilegal .

Alemania

Marco legal: En Alemania, la intermediación inmobiliaria no es una profesión colegiada ni titulada, pero sí requiere una licencia comercial especial (permiso de actividad) conforme al §34c del Código de Comercio (Gewerbeordnung, GewO). Esta licencia es otorgada por la autoridad local de orden público o la Oficina de Industria y Comercio, y exige cumplir ciertos requisitos personales de honorabilidad y fiabilidad (no contar con antecedentes penales relevantes). Desde 2018 se impone además una obligación de formación continua mínima de 20 horas cada 3 años para los agentes inmobiliarios, como medida de profesionalización.

Requisitos para ejercer: No se exige una titulación universitaria específica ni aprobar un examen estatal para ser agente inmobiliario en Alemania. Sin embargo, para obtener la licencia §34c GewO se debe demostrar conocimientos suficientes del sector inmobiliario . En la práctica, las cámaras de comercio locales (IHK) ofrecen cursos y certificados inmobiliarios que facilitan la acreditación de conocimientos ante la autoridad. Adicionalmente, el agente debe registrarse como trabajador autónomo o empresa ante Hacienda y Seguridad Social, y contratar un seguro de responsabilidad civil profesional (no obligatorio por ley federal, pero muy recomendado como garantía frente a terceros).

Organismo público regulador: La supervisión recae en las autoridades municipales o regionales de orden económico (Ordnungsamt / Gewerbeamt) que emiten la licencia y pueden revocarla si el agente incumple las normas (por ejemplo, por fraude o malversación de fondos de clientes). No existe un colegio profesional público obligatorio. La fiscalización del cumplimiento de las obligaciones (p.ej. la formación continua) la realiza principalmente la administración local competente y, en materia de prevención de blanqueo de capitales, las autoridades de supervisión financiera regionales.

Sanciones por ejercicio ilegal: Actuar como agente inmobiliario sin la licencia §34c constituye una infracción administrativa grave. Las autoridades pueden imponer multas elevadas e incluso ordenar la cesación de la actividad. En casos de fraude o manejo indebido de fondos de clientes, el agente se expone a procesos penales por estafa o apropiación indebida conforme al Código Penal general. La autoridad puede revocar la licencia si se descubre falta de honradez o fiabilidad en el profesional . Además, la ley alemana exige que el agente no cobre honorarios a ambas partes a la vez en transacciones de compraventa de vivienda habitual (lo que está regulado por la Ley de Mediación Inmobiliaria Residencial de 2020).

Austria

Marco legal: En Austria las profesiones de agente inmobiliario y administrador de propiedades están reguladas por la legislación de actividades comerciales (Gewerbeordnung). Se trata de profesiones reconocidas como “Gewerbe reglementiert” (actividad comercial reglamentada) que requieren una habilitación oficial. La normativa combina regulación estatal y autorregulación corporativa: el Estado impone requisitos legales básicos, y el Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (Asociación sectorial de agentes inmobiliarios y administradores fiduciarios) complementa con normas de ética y formación .

Requisitos para ejercer: Para obtener la licencia de agente inmobiliario en Austria se exige una cualificación profesional: típicamente, un examen de aptitud (Befähigungsprüfung) ante la Cámara Económica de Austria (WKO) o la culminación de estudios específicos en inmobiliaria. Además, se debe acreditar cierta experiencia práctica. La pertenencia a la Cámara de Comercio (Wirtschaftskammer) es obligatoria para quienes ejercen actividades comerciales, por lo que los agentes inmobiliarios quedan automáticamente inscritos en la sección profesional correspondiente una vez obtienen la licencia. También se exige contratar un seguro de responsabilidad civil y constituir, en su caso, garantías financieras si van a manejar fondos de clientes.

Organismo regulador: La WKO (Wirtschaftskammer Österreich), bajo delegación estatal, es la entidad que organiza los exámenes y lleva el registro de profesionales habilitados. Formalmente, la autoridad competente que otorga la licencia es la oficina de distrito (Bezirkshauptmannschaft) o autoridad regional de comercio. Estas autoridades supervisan el cumplimiento normativo, mientras que la cámara sectorial vigila la ética profesional.

Sanciones: El ejercicio sin licencia o el incumplimiento de las obligaciones profesionales puede conllevar multas administrativas e inhabilitación. La WKO, a través de su tribunal de honor, puede imponer sanciones disciplinarias (amonestaciones, expulsión de la Cámara) a miembros que violen el código de conducta. Legalmente, realizar intermediación inmobiliaria sin estar autorizado se penaliza como infracción a la Gewerbeordnung, exponiendo al infractor a multas significativas e incluso al cierre forzoso del negocio.

Bélgica

Marco legal: En Bélgica, la profesión de agente inmobiliario (“agent immobilier / vastgoedmakelaar”) está rigurosamente reglamentada por ley. Desde 1993 existe un Instituto Profesional de Agentes Inmobiliarios (IPI/BIV), organismo público autónomo creado por la Ley que reconoce y protege el título profesional . Sólo quienes estén inscritos en el IPI pueden ejercer como agentes inmobiliarios, y el ejercicio ilegal se sanciona penalmente.

Requisitos para ejercer: Para obtener la acreditación IPI, el aspirante debe cumplir estudios mínimos (educación superior relacionada o formación específica inmobiliaria), realizar un prácticum de 1 año supervisado y aprobar un examen de acceso organizado por el Instituto. Además, debe presentar certificados de honorabilidad. Una vez inscrito, el agente inmobiliario belga debe respetar normas estrictas: suscribir un seguro de responsabilidad civil, aportar una garantía financiera para fondos de terceros, y cumplir con formación continua obligatoria anual. La colegiación en el IPI conlleva el sometimiento a su Código Deontológico.

Organismo regulador: El IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers / Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) es la entidad pública encargada de regular y vigilar la profesión. Tiene facultades legales para autorizar el acceso (organiza los exámenes, lleva el registro) y disciplinar a los agentes. Está bajo supervisión del Ministerio de Economía, pero goza de autonomía. También existe un Organismo de Control dentro del IPI que inspecciona a los agentes (por ejemplo, verificando que no haya ejercicio ilícito por parte de personas no autorizadas).

Sanciones: Ejercer sin estar inscrito en el IPI es un delito penal en Bélgica. Las sanciones por usurpación del título o ejercicio ilegal pueden incluir multas y hasta prisión. El IPI, por su parte, impone sanciones disciplinarias a sus miembros por faltas profesionales: desde amonestaciones y multas, hasta suspensión temporal o radiación definitiva del registro en casos graves . Por ejemplo, la violación del código deontológico, la mala gestión de fondos de clientes o la falta de seguro pueden derivar en la retirada de la habilitación profesional.

Bulgaria

Marco legal: En Bulgaria, sorprendentemente, no existe regulación estatal específica ni colegiación obligatoria para los agentes o corredores inmobiliarios . La intermediación inmobiliaria se considera una actividad comercial general, sujeta sólo a las leyes mercantiles y de protección al consumidor, pero carece de ley especial que establezca requisitos de titulación, licencia o registro. Tampoco el título profesional de “agente inmobiliario” está protegido legalmente.

Requisitos para ejercer: Al no haber requisitos legales, cualquier persona puede ejercer como agente inmobiliario en Bulgaria sin necesidad de certificación gubernamental. Basta con constituir una empresa o darse de alta como comerciante autónomo. No se exigen estudios específicos ni exámenes. Esta falta de barreras de entrada ha facilitado el intrusismo en el sector, generando preocupación por la calidad del servicio y la protección del cliente.

Organismo público: No hay un organismo público dedicado a supervisar a los agentes inmobiliarios. La protección de los consumidores inmobiliarios recae en la Comisión de Protección al Consumidor (cuando medie publicidad engañosa u otras prácticas comerciales desleales) y en los tribunales ordinarios en caso de fraude contractual. A nivel de registro mercantil, la Agencia de Registro inscribe a las empresas inmobiliarias como a cualquier otra actividad, sin requisitos especiales.

Sanciones: Como no existe “ejercicio ilegal” (puesto que no hay licencia que obtener), no hay sanciones administrativas específicas por actuar como agente inmobiliario sin habilitación. Las eventuales sanciones derivan de leyes generales: por ejemplo, un agente que incurra en publicidad falsa o estafa puede enfrentar multas según la Ley de Protección al Consumidor o cargos penales comunes. La ausencia de regulación formal limita la capacidad de las autoridades para sancionar malas prácticas profesionales más allá de lo previsto en el derecho civil o penal general.

Chipre

Marco legal: Chipre sí cuenta con una ley nacional que regula desde 2010 la profesión de agente inmobiliario (Real Estate Agents Law). Dicha norma establece que para actuar como agente se requiere estar inscrito en el Consejo de Agentes Inmobiliarios de Chipre, tras cumplir ciertos requisitos . Adicionalmente, esta ley cubre también a tasadores/valuadores inmobiliarios, integrándolos en el marco regulatorio.

Requisitos para ejercer: El aspirante a agente inmobiliario en Chipre debe poseer ciudadanía chipriota (o de la UE con residencia), tener al menos 21 años, carecer de antecedentes penales relevantes y contar con formación en materia inmobiliaria (por ejemplo, un diploma o cursos reconocidos). Es obligatorio aprobar un examen de ingreso organizado por el Consejo. Además, se requiere una pasantía supervisada de experiencia práctica. Una vez cumplido todo, el agente obtiene su licencia y número de registro. Asimismo, debe mantener un seguro de responsabilidad civil vigente y renovar su licencia periódicamente.

Organismo regulador: El Council of Real Estate Agents (Consejo de Agentes Inmobiliarios) de Chipre es el organismo público encargado de la concesión de licencias, inspección y disciplina. Funciona bajo la égida del Ministerio del Interior. Este Consejo lleva el registro oficial de agentes autorizados y vigila que solo ellos puedan ejercer legalmente.

Sanciones: Operar como agente sin estar registrado constituye delito en Chipre. Las sanciones pueden incluir multas elevadas e incluso penas de cárcel para reincidentes o en casos graves. El Consejo puede además perseguir judicialmente a falsos agentes. A los agentes con licencia, el Consejo les puede suspender o revocar la licencia por infracciones profesionales (fraude, violación del código de conducta, etc.). También se establecen multas por infracciones menores (p.ej. no exhibir el certificado en la oficina, o publicidad incorrecta). En suma, Chipre aplica mano dura contra el ejercicio inmobiliario irregular .

Croacia

Marco legal: Croacia regula la intermediación inmobiliaria mediante la Ley de Mediación en Transacciones Inmobiliarias (Ley n.º 107/2007, con enmiendas posteriores). Esta ley establece que sólo las agencias inmobiliarias registradas pueden prestar servicios de corretaje, y dichas agencias deben emplear agentes certificados. En Croacia se protege la figura del “agente inmobiliario autorizado”, que requiere calificación profesional.

Requisitos para ejercer: Una persona física debe aprobar un examen profesional ante la Cámara de Comercio Croata para obtener el título de Agente Inmobiliario Autorizado. Dicho examen verifica conocimientos en derecho civil, urbanismo, financiación, etc. Para inscribirse al examen suele requerirse cierto nivel educativo (por ejemplo, bachiller o formación superior). Además, las empresas que se dedican al corretaje inmobiliario deben registrarse en el Ministerio de Economía y cumplir requisitos de solvencia y seguro. Cada agencia debe contar al menos con un agente autorizado registrado. Existe también obligación de seguro de responsabilidad civil para cubrir daños hasta una suma mínima fijada por ley.

Organismo regulador: La Ministerio de Economía y Desarrollo Sostenible supervisa el registro de agencias inmobiliarias. La Cámara de Comercio de Croacia colabora organizando el examen profesional y llevando un listado de agentes certificados. Asimismo, una Junta de Mediadores Inmobiliarios dentro de la Cámara participa en la elaboración de normas de ética y formación continua.

Sanciones: Ejercer sin registrarse (por ejemplo, un individuo actuando por cuenta propia sin certificación ni empresa registrada) es ilegal. La ley prevé multas considerables para personas físicas y jurídicas que operen al margen del marco regulatorio. Por ejemplo, una agencia no registrada puede ser multada con decenas de miles de kunas. Los agentes que infrinjan la ley (p.ej. cobrar comisiones excesivas, no suscribir seguro, etc.) también enfrentan sanciones administrativas y la posible revocación de su licencia. Croacia puede inclusive clausurar establecimientos o prohibir la actividad en casos graves.

Dinamarca

Marco legal: Dinamarca no posee una ley específica de “agentes inmobiliarios” equiparable a otros países, pero la actividad está sujeta a la Ley de Comercialización (Markedsføringsloven) y a normas específicas para administradores de fincas. Históricamente, Dinamarca tuvo requisitos de licencia para agentes, pero se liberalizaron en la década de 1990. Actualmente, el título de Ejendomsmægler (agente inmobiliario) no está legalmente protegido, aunque en la práctica suele reservarse a quienes tienen la formación requerida.

Requisitos para ejercer: Formalmente no se exige licencia estatal para actuar como intermediario en Dinamarca, pero el mercado se ha autorregulado mediante altas exigencias educativas: la mayoría de agentes ostentan un título de diplomado en Gestión Inmobiliaria (2 años) y están registrados en la Asociación Danesa de Agentes Inmobiliarios (DE). Esta asociación impone que para ser miembro (y usar la designación profesional) se debe tener dicha formación y aprobar exámenes. Asimismo, los agentes deben contratar seguro de responsabilidad civil y fianza para manejar fondos de clientes, según lo estipula la legislación de consumidores.

Organismo público: No hay un colegio público ni registro gubernamental de agentes inmobiliarios. Sin embargo, la Autoridad Danesa de la Competencia y Protección al Consumidor vigila las prácticas inmobiliarias bajo las leyes de consumidores: por ejemplo, regula la información obligatoria en contratos y anuncios y puede sancionar publicidad engañosa o cláusulas abusivas. El Tribunal de Quejas de Consumidores tramita reclamaciones de clientes contra agentes. En materia de prevención de blanqueo, los agentes deben registrarse ante la Autoridad Antilavado (Erhvervsstyrelsen).

Sanciones: Si bien no hay sanción por “ejercicio sin licencia” (ya que formalmente no existe licencia), los agentes que incumplen normativa de consumidores pueden recibir multas administrativas. Por ejemplo, la falta de entrega de ciertos documentos en transacciones es sancionable. En casos extremos de fraude, se aplican las penas del Código Penal general. La Asociación profesional (DE) puede expulsar a miembros que violen su código ético, lo que en la práctica desacredita al agente en el mercado danés. En síntesis, Dinamarca confía en la autorregulación sectorial y la legislación general de consumo para disciplinar la actividad, más que en licencias estatales.

Eslovaquia

Marco legal: Eslovaquia no tenía una ley específica para agentes inmobiliarios hasta fechas recientes. En 2020 se debatió un proyecto de ley de regulación, pero actualmente la profesión no está regulada por una normativa especial exhaustiva. Los agentes inmobiliarios operan bajo las reglas generales del Código de Comercio y protección al consumidor. No hay requisito de licencia estatal ni registro obligatorio, por lo que la profesión está parcialmente desregulada.

Requisitos para ejercer: Al no haber una licencia gubernamental, cualquier persona jurídica o física puede abrir una agencia inmobiliaria cumpliendo solo los requisitos generales (alta mercantil, impuestos). No se exige titulación inmobiliaria ni aprobar examen alguno a nivel estatal. Sin embargo, muchos profesionales buscan voluntariamente certificaciones privadas o capacitación (cursos inmobiliarios) para ser más competitivos. Existe un título certificado de “Agente Inmobiliario” ofrecido por instituciones educativas y avalado por asociaciones, aunque no es obligatorio legalmente.

Organismo público: No hay colegio oficial. La supervisión recae en autoridades generales: la Inspección de Comercio de Eslovaquia puede intervenir si hay prácticas comerciales desleales, y la Autoridad de Protección al Consumidor atiende reclamaciones contractuales. También, para prevenir el blanqueo de capitales, las agencias inmobiliarias deben registrarse en la Unidad de Inteligencia Financiera y cumplir medidas antilavado, bajo supervisión del Ministerio del Interior.

Sanciones: De nuevo, sin un marco específico, no existe sanción por “ejercer sin licencia”. Las sanciones aplicables son las comunes: multas administrativas por publicidad engañosa, por ejemplo, o sanciones penales si hubiese estafas. En 2022, sin embargo, se introdujeron ciertas enmiendas legales menores que permiten sancionar a agentes por no cumplir con requisitos de información precontractual hacia clientes, pero en general la fiscalización es limitada. La ausencia de regulación deja la puerta abierta a que, en caso de mala praxis, los clientes deban reclamar por vía civil los daños y perjuicios.

Eslovenia

Marco legal: Eslovenia sí cuenta con legislación específica: la Ley de Corretaje Inmobiliario (Zakon o nepremičninskem posredovanju), que establece la obligatoriedad de poseer una licencia profesional para actuar como agente. Esta ley protege el título de Nepremičninski posrednik (mediador inmobiliario) y define las condiciones de ejercicio.

Requisitos para ejercer: El aspirante a agente inmobiliario en Eslovenia debe tener al menos educación secundaria completa, realizar un curso de formación inmobiliaria reconocido (aproximadamente 150 horas) y aprobar un examen estatal administrado por el Ministerio de Medio Ambiente y Espacio (que abarca derecho inmobiliario, contratos, tasación, etc.). Asimismo, debe demostrar idoneidad moral (carecer de antecedentes penales financieros). Tras aprobar, se inscribe en el Registro de Agentes Inmobiliarios del Ministerio. Adicionalmente, toda empresa de corretaje debe obtener una licencia empresarial y contratar un seguro de responsabilidad civil con cobertura mínima fijada por ley.

Organismo regulador: La autoridad competente es el Ministerio de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, a través de la Agencia de la República de Eslovenia de Registro de Actividades (AJPES) que lleva el registro de agentes y agencias inmobiliarias. También opera un Consejo de Ética Inmobiliaria que asesora en materia disciplinaria. La Inspección de Mercados eslovena supervisa que sólo agentes licenciados operen y controla la legalidad de los contratos inmobiliarios.

Sanciones: El ejercicio sin licencia se considera infracción seria: la ley prevé multas elevadas tanto para individuos sin acreditar que actúen como agentes, como para empresas que los contraten. Por ejemplo, una persona sorprendida intermediando sin licencia puede ser multada con sumas del orden de 4.000 a 12.000 euros, y la empresa con hasta 30.000 €. Reincidencias podrían implicar la clausura del negocio. Para los agentes autorizados, la violación de obligaciones (p.ej. no tener seguro, cobrar comisiones por encima del límite legal del 4% del valor, etc.) también conlleva multas y, en caso extremo, revocación de la licencia por el Ministerio.

España

Marco legal: En España la regulación de la profesión inmobiliaria es fragmentada y mayormente a nivel autonómico. No existe una ley estatal que exija licencia o colegiación obligatoria para ser agente inmobiliario. Por tanto, en la mayor parte del territorio español la intermediación inmobiliaria es una actividad de libre ejercicio, sujeta solo a la normativa general (Código Civil, Ley de Defensa de Consumidores, prevención de blanqueo, etc.). Históricamente, hasta 1995 hubo un régimen de “Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API)” que requería título oficial, pero fue liberalizado. Sin embargo, algunas Comunidades Autónomas han implementado sus propios registros obligatorios. En particular, Cataluña exige desde 2010 que los agentes se inscriban en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (creado por la Ley 18/2007), cumpliendo requisitos de formación y seguros. Otras regiones que han establecido requisitos similares son Comunidad Valenciana (Decreto 98/2022) y Islas Baleares (Decreto 34/2019). En el resto de Comunidades (Madrid, Andalucía, etc.) no hay regulación específica todavía (algunas tienen proyectos en trámite).

Requisitos para ejercer: A nivel nacional, cualquier persona mayor de edad puede ejercer como agente inmobiliario sin necesidad de titulación oficial ni examen, bastando con darse de alta como autónomo o crear empresa. No obstante, en las CCAA con regulación: p.ej. en Cataluña se exige tener formación inmobiliaria mínima de 200 horas o ser API titulado, además de contratar seguro de responsabilidad civil (€600.000 cobertura) y constituir una fianza/aval (€60.000). En Valencia y Baleares se imponen condiciones análogas (200 horas de formación, seguro RC de €100.000 por siniestro, establecimiento abierto, etc.). En todos los casos autonómicos, debe presentarse una declaración responsable e inscribirse en el registro oficial para obtener un número de agente habilitado. Las Comunidades suelen admitir la titulación de API (título oficial expedido por el Ministerio de Transportes) como equivalente formativo. En las regiones sin regulación, aunque no es obligatorio, es habitual que muchos agentes voluntariamente adquieran certificaciones (por ejemplo, el diploma de API o cursos privados) y contraten seguro, pues el mercado valora esas credenciales.

Organismos públicos encargados: En ausencia de un colegio nacional obligatorio, la función reguladora recae en las autoridades autonómicas de vivienda donde las hay. Por ejemplo, la Agencia de la Vivienda de Cataluña gestiona el registro catalán y supervisa a los agentes inscritos, al igual que la Dirección General de Vivienda Valenciana lleva el registro en la Comunitat Valenciana . Estas entidades pueden inspeccionar y sancionar en su ámbito territorial. A nivel estatal, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes Fomento) conserva la figura de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) como titulación profesional (regulada por RD 1294/2007), pero dicha colegiación es voluntaria salvo en algunas regiones. Por otra parte, todos los agentes inmobiliarios en España están sujetos a la Ley de Prevención de Blanqueo: deben registrarse en el Servicio Ejecutivo (SEPBLAC) como “sujetos obligados” y cumplir medidas antilavado; la falta de registro o de protocolos antilavado conlleva sanciones por parte del Tesoro o Banco de España.

Sanciones: En Comunidades con registro obligatorio, el ejercicio como agente sin inscribirse se considera infracción administrativa grave. Por ejemplo, Cataluña prevé multas de hasta 30.000 € por operar sin estar registrado o sin cumplir requisitos (según Ley 18/2007 y Decreto 12/2010). En Valencia, desde octubre de 2023 se exige estar inscrito para ejercer, bajo pena de sanciones y clausura de actividad . En Baleares, el Decreto 34/2019 también contempla multas por intrusismo. En el resto del país, al no haber habilitación formal, no hay sanción directa por “ejercer sin licencia”, pero sí se aplican las generales: un agente que incurra en prácticas abusivas puede ser sancionado por Consumo, y si comete estafa o apropiación indebida (p.ej. quedarse con señal de un cliente) afrontaría procesos penales. Además, la competencia desleal por suplantar la calidad de API colegiado podría dar lugar a reclamaciones si se usa indebidamente ese título protegido en ámbitos donde aún existe. En definitiva, la heterogeneidad normativa hace que las sanciones varíen: reglas estrictas con multas en CC.AA. reguladas vs. ausencia de control específico en las no reguladas.

Autorregulación: En España operan varios mecanismos de autorregulación voluntaria: destaca el colectivo tradicional de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs), profesionales titulados por el Ministerio y agrupados en colegios oficiales provinciales. Aunque la colegiación API ya no es obligatoria salvo en Cataluña, unos 1.000 API siguen activos y sus Colegios imponen códigos deontológicos y formación a sus miembros. Asimismo, existen asociaciones profesionales abiertas, como AEGI (Asociación Española de Gestores Inmobiliarios) o FAI (Federación de Asociaciones Inmobiliarias), que promueven estándares y sellos de calidad (por ejemplo, el sello AFILIA MLS en algunas regiones). En Comunidades con registro, a menudo se reconoce el papel de los Colegios/Asociaciones para inscribir a sus miembros de forma . Por ejemplo, en Valencia la inscripción puede tramitarse vía el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Todo esto configura un sistema híbrido donde la autorregulación sectorial suple en parte la falta de regulación estatal, intentando garantizar profesionalidad a través de la adhesión a códigos éticos y servicios de mediación y arbitraje privados. No obstante, la efectividad de la autorregulación es desigual: en mercados como Madrid, la mayoría de agentes no colegiados se autorregulan solo por la reputación y competencia, mientras que en regiones como Cataluña la autorregulación quedó integrada en la norma (obligando a todos los agentes a cumplir requisitos que antes solo seguían los voluntariamente adheridos).

Estonia

Marco legal: Estonia no dispone de una ley específica para agentes inmobiliarios. La actividad está liberalizada y cualquier persona o empresa puede dedicarse a la intermediación de inmuebles sin requerir licencia profesional. El marco aplicable es el general: Código de Obligaciones (contratos), Ley de Protección al Consumidor y normativa mercantil. No hay protección legal del título de Kinnisvaramaakler (corredor inmobiliario).

Requisitos para ejercer: No existen requisitos formales de titulación ni certificación. En la práctica, muchas agencias estonias procuran que sus agentes tengan formación en bienes raíces o derecho, pero no es obligatorio. Basta con registrar una empresa de servicios inmobiliarios en el Registro Mercantil. Por exigencias de la normativa antiblanqueo de capitales, las inmobiliarias deben registrarse ante la Unidad de Inteligencia Financiera de Estonia y cumplir ciertos protocolos (por ejemplo, verificar la identidad de clientes para transacciones superiores al umbral). Pero fuera de eso, el ejercicio es libre.

Organismo público: No hay un regulador público específico. Las controversias o malas prácticas se canalizan a través de la Autoridad de Protección al Consumidor de Estonia o vía demandas civiles en tribunales. Estonia, siendo un país digital, mantiene un sistema transparente de información registral: los notarios y el Registro de la Propiedad certifican la legalidad de las transacciones, lo que indirectamente brinda seguridad aunque el agente no esté regulado.

Sanciones: No existen sanciones administrativas sectoriales, salvo las generales: por ejemplo, un agente que haga publicidad engañosa puede ser multado bajo la Ley de Publicidad, y uno que incurra en fraude responderá penalmente. También la Unidad Antilavado puede sancionar con multas a una agencia que no cumpla sus deberes de diligencia debida (estas sanciones pueden llegar a decenas de miles de euros). Pero no hay figura de “intrusismo inmobiliario” sancionable, ya que no hay reserva de actividad.

Finlandia

Marco legal: Finlandia presenta un modelo mixto de regulación estatal y autorregulación. La profesión de agente inmobiliario (Kiinteistönvälittäjä) no requiere licencia gubernamental estricta, pero sí está sujeta a ciertas normas: la Ley de Agentes Inmobiliarios de 2016 estableció que al menos un responsable de cada agencia debe poseer la certificación LKV (Laillistettu Kiinteistönvälittäjä, Corredor Inmobiliario Autorizado). El título LKV se obtiene aprobando un examen oficial administrado por la Junta Central de Cámara de Comercio. Aunque los empleados no precisan todos ser LKV, en la práctica se incentiva que lo sean. Por otro lado, Finlandia confía en sus asociaciones para complementar la regulación.

Requisitos para ejercer: Como se indicó, cada empresa inmobiliaria debe contar con un titular con certificación LKV, o en su caso con la certificación más específica de Tilavuokraaja para alquileres. El examen LKV abarca legislación inmobiliaria, contratos, normativa urbanística, etc. No exige estudios formales previos, pero su dificultad es alta (tasa de aprobación ~40%). Además, todas las agencias deben inscribirse en el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Oficina de Competencia y Consumo. Se exige también un seguro de responsabilidad civil para las agencias. Los agentes individuales no certificados pueden trabajar bajo la supervisión de un LKV. La autorregulación entra en juego ya que la mayoría de agentes se adhieren a la Federación Finlandesa de Agentes Inmobiliarios (KVKL), que impone formación continua y buenas prácticas.

Organismo regulador: La Autoridad de Seguridad y Desarrollo Financiero de Finlandia (FIN-FSA) supervisa la inscripción de agencias y el cumplimiento de requisitos (aunque delega aspectos en la Cámara de Comercio para exámenes). La Autoridad de Protección al Consumidor atiende quejas de clientes e incluso tiene un mecanismo extrajudicial de resolución de disputas en el sector inmobiliario. En caso de infracciones, la Oficina de Competencia y Consumo puede imponer medidas correctivas o multas.

Sanciones: Operar una agencia sin persona certificada LKV es ilegal y puede conllevar la cancelación del registro y multas coercitivas. La publicidad o práctica desleal (por ejemplo, ocultar defectos de la propiedad) puede acarrear sanciones por parte de Consumo. En casos graves, el incumplimiento deliberado de obligaciones podría terminar en acciones penales (fraude). Sin embargo, gracias al sistema de certificación, la mayoría de infracciones se solucionan a nivel disciplinario o civil. Cabe resaltar que Finlandia establece responsabilidad solidaria de la agencia por los actos de sus agentes, lo cual incentiva a las empresas a autorregular internamente el comportamiento de sus empleados.

Francia

Marco legal: Francia cuenta con una de las regulaciones más tradicionales y estrictas para los agentes inmobiliarios. La profesión de “Agent immobilier” está regida por la llamada Loi Hoguet (Ley 70-9 de 1970) y su Decreto 72-678, que imponen la obligatoriedad de poseer una “carte professionnelle” para ejercer . Esta tarjeta profesional la expide la Cámara de Comercio e Industria (CCI) territorial y acredita la competencia y legitimidad del agente . La ley protege el título: sólo pueden ostentarlo quienes tengan la “carte”. Además, la Ley Hoguet regula minuciosamente los contratos de intermediación (mandatos), las comisiones y la gestión de fondos de terceros, todo bajo supervisión estatal.

Requisitos para ejercer: Para obtener la Carte Professionnelle el solicitante debe cumplir uno de estos criterios formativos: (a) tener un diploma en estudios superiores en comercio, derecho o economía (nivel mínimo bac+2, por ej. BTS Professions Immobilières), (b) o bien acreditar experiencia profesional prolongada en el sector inmobiliario (al menos 10 años, reducibles a 4 con título de bachiller). Además, se exige no tener antecedentes penales (especialmente por delitos contra la propiedad o la fe pública). El agente debe contratar un seguro de responsabilidad civil profesional y una garantía financiera si va a manejar fondos de clientes (por ej. depósitos), normalmente a través de una fianza bancaria . La carte professionnelle se otorga para una o varias actividades específicas (transacción, gestión, etc.) y tiene validez de 3 años, renovable . Junto con ella, los agentes no asalariados deben inscribirse en el Registro Especial de Agentes Comerciales si actúan en ese régimen.

Organismo regulador: Hasta 2014, la supervisión correspondía a la DGCCRF (Dirección General de Competencia, Consumo y Represión de Fraudes) y a las Prefecturas. Desde entonces, la tramitación de la carte pasó a las CCI locales, bajo la coordinación del Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI), un organismo consultivo nacional. La DGCCRF sigue ejerciendo inspección: sus agentes pueden realizar controles en agencias para verificar la exhibición de la carte, de las tarifas, el cumplimiento de la Ley Hoguet en mandatos, etc., y levantar actas de infracción. El CNTGI y la CCI también validan los programas de formación continua (obligatoria 14 horas anuales para agentes desde 2016).

Sanciones: Francia aplica sanciones tanto penales como administrativas severas. El ejercicio ilegal (sin carte) se castiga con hasta 6 meses de prisión y 7.500 € de multa . Asimismo, la prefectura puede ordenar el cierre del establecimiento clandestino. Para agentes con carte, las infracciones a la Ley Hoguet (por ejemplo, cobrar honorarios indebidamente antes de la firma del contrato, o falta de mandato escrito) conllevan multas de 7.500 € y posibles penas de cárcel en caso de reiteración dolosa. También pueden ser objeto de sanciones disciplinarias: desde 2020 existe un organismo disciplinario (la Comisión de Mediación) que puede suspender o retirar la carte en casos graves (e.g. condena por delito, falta de honorabilidad). Adicionalmente, los colegios profesionales (como la FNAIM) pueden expulsar a miembros por violar sus códigos éticos, aunque eso no impide legalmente ejercer mientras conserve la carte. En resumen, la Ley Hoguet prevé un arsenal de sanciones para garantizar la seriedad del agente inmobiliario francés, complementadas por la intervención activa de la DGCCRF y la posibilidad de demandas civiles (nulidad de ventas, etc.) si no se respetan los requisitos formales.

Grecia

Marco legal: Grecia introdujo una regulación para los mesites (μεσίτες) inmobiliarios en 2012, a través de la Ley 4072/2012. Esta normativa estableció un sistema de licencias locales para agentes inmobiliarios, gestionado por las prefecturas, con ciertos requisitos de calificación. El modelo es de “regulación mixta”, pues combina la necesidad de inscripción estatal con elementos de autoorganización gremial .

Requisitos para ejercer: El aspirante a agente inmobiliario en Grecia debe ser mayor de edad, tener al menos título de secundaria y carecer de antecedentes penales. Además, debe matricularse en la Cámara de Comercio local en la sección de mediadores inmobiliarios y obtener un certificado de capacitación. Inicialmente se exigía un examen, pero tras 2014 se flexibilizó, quedando la formación en manos de institutos privados o seminarios de las cámaras. Es obligatorio exhibir una placa identificativa de “Mesitis” en el establecimiento. No se exige seguro por ley, aunque se recomienda. Los agentes extranjeros de la UE pueden ejercer si se registran presentando credenciales equivalentes.

Organismo regulador: La supervisión principal recae en las Cámaras de Comercio e Industria de cada prefectura, que mantienen el registro de agentes. Estas cámaras (que en Grecia son corporaciones de derecho público) se aseguran de que el agente cumpla requisitos y renueve su licencia anualmente pagando la cuota. También el Ministerio de Desarrollo tiene autoridad general sobre las cámaras. Por otra parte, la Policía Económica y las autoridades fiscales vigilan la actividad informal, ya que el intrusismo ha sido un problema en Grecia.

Sanciones: Actuar como intermediario sin estar registrado conlleva sanciones administrativas y penales. La ley prevé multas para quienes ejerzan sin licencia de cámara, que pueden llegar a 5.000 € o más, y posibles cargos por usurpación de profesión. Asimismo, en transacciones inmobiliarias, si una de las partes descubre que el mediador no tenía licencia, puede negarse legalmente a pagar la comisión. Los agentes registrados que cometan infracciones (p.ej. cobro de comisión por encima del 2%, fijado como máximo orientativo, o falta de información al cliente) pueden ser sancionados por la cámara con suspensión o expulsión del registro, lo que les impide operar legalmente. En casos de fraude o estafa, obviamente incurren en responsabilidad penal general.

Hungría

Marco legal: En Hungría, las profesiones inmobiliarias de agente (“ingatlanügynök”) y de administrador de propiedades están reguladas parcialmente a nivel estatal y local. Existen requisitos de calificación establecidos en la Ley de Comercio y normativa sectorial, pero su aplicación no es muy estricta. Se requiere registro municipal y cierta formación. Podemos calificarlo de un sistema de regulación descentralizada con elementos de autorregulación corporativa .

Requisitos para ejercer: Desde 2014, Hungría exige que los agentes inmobiliarios posean al menos un certificado de formación profesional en intermediación inmobiliaria (equivalente a un curso técnico post-secundario). Esta formación se puede obtener en institutos acreditados y cubre conocimientos legales y de mercado inmobiliario. Además, el agente debe inscribirse en el ayuntamiento local donde opera, usualmente en el departamento de licencias comerciales, declarando su actividad. Debe también abrir una empresa (autónomo o sociedad) y cumplir con seguros si manejará fondos de clientes. En algunas ciudades (Budapest) se lleva un registro público municipal de agentes habilitados, accesible a los consumidores .

Organismo regulador: No hay un colegio nacional; la supervisión recae en las administraciones locales (municipios) que otorgan las licencias comerciales. También los departamentos gubernamentales de condado intervienen en la gestión de registros. El Ministerio de Innovación y Tecnología ha emitido reglamentos sobre el contenido de la formación requerida y mantiene cierto control sobre los centros que la imparten. Sin embargo, en la práctica la fiscalización es limitada debido a recursos. Asociaciones como la Asociación Húngara de Bienes Raíces (MAISZ) suplen esa función con listados de miembros certificados.

Sanciones: Un agente que opere sin la certificación o sin registrarse puede enfrentar sanciones administrativas: típicamente una multa e imposición de obtener la certificación en un plazo determinado, bajo apercibimiento de clausura de actividad. Las multas no son muy cuantiosas (alrededor de 200.000 forintos, unos 500 €), pero el municipio puede revocar la licencia comercial por incumplimientos repetidos. Por otro lado, los consumidores estafados pueden denunciar penalmente: se han dado casos sonados de agentes fraudulentos condenados. A nivel civil, si un agente no tenía la cualificación obligatoria, un cliente podría litigar la nulidad de sus comisiones.

Irlanda

Marco legal: Irlanda posee una regulación sólida y reciente: la Property Services (Regulation) Act 2011, que estableció la Property Services Regulatory Authority (PSRA) como organismo regulador independiente. Desde 2012, es obligatorio que todos los Property Services Providers (PSP) –que incluyen a los agentes inmobiliarios, subastadores (auctioneers) y gestores de propiedades– obtengan una licencia estatal para ejercer.

Requisitos para ejercer: Para conseguir la licencia de la PSRA, el solicitante debe cumplir criterios de “fitness and probity” (idoneidad y honorabilidad) y demostrar cualificación. Esto último implica poseer una formación mínima de nivel 6 NFQ (equivalente a Diploma de educación superior) en property services o área relacionada o tener experiencia significativa demostrable bajo supervisión. La vía típica es completar un Curso de Agente Inmobiliario acreditado (por ejemplo, los programas QQI en gestión inmobiliaria). Además, se exige presentar garantías financieras: los PSP deben contribuir a un Fondo de Compensación administrado por la PSRA y contratar seguro de responsabilidad civil profesional. La licencia se otorga para categorías específicas (transacciones, tasaciones, gestión de alquileres, etc.) y se debe renovar anualmente cumpliendo con formación continua (mínimo 5 horas por año).

Organismo regulador: La PSRA es la autoridad pública encargada de expedir licencias, llevar el Registro Público de PSP y supervisar su actuación. Tiene potestad para inspeccionar oficinas, revisar client accounts, e investigar quejas. También emite guías obligatorias, como la Recomendación de Escala de Honorarios, estándares de contabilidad, etc. La PSRA cuenta con un Comité Disciplinario independiente que tramita denuncias contra agentes y puede imponer sanciones. En paralelo, existe el Residential Tenancies Board (RTB) que regula aspectos de alquileres, pero el rol central sobre agentes recae en la PSRA.

Sanciones: Operar sin licencia de la PSRA es una ofensa criminal en Irlanda. Las penas van desde multas de hasta 50.000 € a incluso 5 años de prisión en casos graves, además de la inhabilitación para obtener licencia a futuro. Para los licenciados, la PSRA puede aplicar sanciones administrativas por incumplimientos: advertencias, multas (hasta 250.000 €) e inclusive revocar o suspender la licencia. Por ejemplo, si un agente mezcla fondos de clientes con los suyos, no mantiene contabilidad adecuada, o vulnera el código de práctica, enfrenta acciones disciplinarias severas. La PSRA ha demostrado rigor: ha cerrado agencias ilegales y multado a agentes por faltas profesionales desde su creación .

Italia

Marco legal: En Italia, la profesión de agente inmobiliario (“agente di affari in mediazione – sezione immobiliare”) está regulada por la Ley 39/1989 y posteriores modificaciones, integrada hoy en el Código Civil y el Decreto Legislativo 59/2010. Es una profesión reglamentada de acceso limitado: para ejercer se debe estar inscrito en el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Cámara de Comercio local competente . El título de “Agente Immobiliare” está legalmente protegido y reservado a los inscritos.

Requisitos para ejercer: El aspirante debe cumplir varias condiciones: (1) tener al menos título de secundaria (scuola secondaria di secondo grado), (2) completar un curso de formación específico (aprox. 100-150 horas) impartido por organismos reconocidos (habitualmente las Cámaras de Comercio), y (3) aprobar un examen estatal ante un tribunal designado por la Cámara de Comercio . Además, se requiere no tener antecedentes penales ni inhabilitaciones comerciales. Una vez superado el examen, se obtiene la inscripción en el Registro (REA) con un número de agente. Sólo entonces se puede ejercer legalmente. Los agentes también deben abrir un número de IVA (partita IVA) y, si trabajan con una agencia, asegurarse que la agencia figure en el REA – Ruolo degli Agenti. Por ley, es incompatible ser agente inmobiliario con ejercer ciertas profesiones como abogado, notario o arquitecto, para evitar conflictos de interés.

Organismo regulador: Las Camere di Commercio provinciales son las encargadas de gestionar el registro de agentes, organizar los cursos y exámenes, y vigilar la actividad. A nivel nacional, el Ministerio de Desarrollo Económico establece los lineamientos. También existen comisiones disciplinarias locales que pueden suspender o cancelar la inscripción de un agente por infracciones. El control cotidiano recae en la Guardia di Finanza y las autoridades de consumo, que pueden verificar que quien intermedia esté efectivamente inscrito (por ejemplo, durante una compraventa, el notario exige la declaración del número de registro del agente en el acto).

Sanciones: El ejercicio sin estar inscrito es considerado intrusismo profesional y se sanciona penalmente según el art. 348 del Código Penal (usurpación de profesión) con hasta 6 meses de cárcel o multa. Además, la Cámara de Comercio puede denunciar y lograr que se cese la actividad ilícita. A los agentes inscritos que violen la normativa, se les puede aplicar suspensión temporal o cancelación del registro (lo que les impide seguir ejerciendo). Por ejemplo, incurrir en incompatibilidades, faltar a la obligación de imparcialidad (el agente debe mediar equidistante entre partes) o cobrar provigiones superiores a las usuales pactadas puede acarrear sanciones disciplinarias. En caso de fraude o manejo doloso de depósitos, responden ante la justicia penal común. Cabe señalar que sin la intermediación de un agente habilitado, las partes de un contrato podrían cuestionar la validez de la comisión pagada; la jurisprudencia italiana ha declarado nulos los derechos a comisión de intermediarios no registrados.

Letonia

Marco legal: Letonia promulgó recientemente una ley específica: la Ley de Corredores Inmobiliarios de 2020, que establece el marco legal para la actividad de broker inmobiliario (“Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks”). Esta ley introdujo un Registro Estatal de Brokers Inmobiliarios dependiente del Ministerio de Justicia, con el fin de supervisar y asegurar la cualificación de estos profesionales.

Requisitos para ejercer: A partir de la entrada en vigor de la ley (mediados de 2021), para actuar como corredor inmobiliario en Letonia es obligatorio inscribirse en el Registro estatal. Los requisitos incluyen: tener al menos 18 años, poseer un título de educación secundaria completo, aprobar un examen de calificación organizado por la Comisión Estatal (que abarca conocimientos legales, financieros e inmobiliarios) y carecer de antecedentes penales no rehabilitados . Quienes ya ejercían antes de la ley tuvieron un periodo transitorio para certificarse. Además, la ley exige que los corredores actúen a través de una sociedad comercial registrada o como autónomos registrados, y que contraten un seguro de responsabilidad civil. Sólo las personas registradas pueden usar legalmente el título de “Corredor Inmobiliario Certificado”.

Organismo regulador: La Comisión de Certificación de Corredores (adscrita al Consejo de Comerciantes de Servicios Inmobiliarios) es la encargada de organizar los exámenes y recomendar inscripciones. El Registro como tal lo lleva la Secretaría del Ministerio de Justicia, que publica la lista de corredores certificados. Asimismo, el Ministerio designa un Consejo de Supervisión que puede examinar la conducta profesional de los inscritos. Hay un Comité Disciplinario facultado para proponer suspensiones o cancelaciones de certificado si un agente incumple sus deberes profesionales.

Sanciones: Ejercer sin estar registrado tras la vigencia de la ley conlleva sanciones administrativas: multas que pueden ir de 280 a 1400 euros para individuos, y hasta 7000 euros para empresas que empleen brokers no certificados. Además, la ley prevé que los contratos mediación firmados por agentes no registrados pueden ser declarados nulos, impidiendo a estos intrusos reclamar honorarios. Los corredores certificados que violen la normativa (por ejemplo, quebrantar la obligación de imparcialidad, no informar adecuadamente a las partes, o faltar a los estándares de diligencia) pueden enfrentar un procedimiento disciplinario que podría resultar en la revocación de su certificación. Por supuesto, fraudes o delitos concretos se persiguen penalmente más allá del ámbito administrativo.

Lituania

Marco legal: Lituania no cuenta actualmente con una regulación específica enfocada en los agentes inmobiliarios (NT brokers). La legislación nacional no exige licencia particular para ser intermediario inmobiliario; por tanto, la profesión está desregulada en cuanto a requisitos de acceso. Sí existe regulación estatal para administradores de propiedades (Ley de Administración de Edificios), pero no para corredores de compraventas o alquileres .

Requisitos para ejercer: Al no haber marco especial, no se requieren certificaciones ni titulaciones obligatorias más allá de la educación general. Cualquier persona puede actuar como “Nekilnojamojo turto brokeris” siempre que constituya legalmente su actividad (darse de alta como autónomo o crear empresa). No hay examen ni registro gubernamental. No obstante, la práctica común en el mercado lituano es que los agentes se formen a través de cursos privados o aprendan trabajando en agencias establecidas, las cuales suelen entrenar a sus agentes y en algunos casos expedir certificados internos. También muchas agencias exigen a los nuevos brokers aprobar el examen internacional Certified International Property Specialist (CIPS) o similares, aunque eso es iniciativa privada.

Organismo público: Ninguno específico. La supervisión de la actividad recae en las instituciones generales: la Inspección Estatal de Protección al Consumidor puede intervenir en casos de publicidad engañosa o prácticas abusivas de algún agente, y la Autoridad de Competencia vigila que no haya cartelización en los honorarios. Pero no existe un colegio ni registro público. Para transacciones, la seguridad jurídica la aporta el notario (en Lituania toda compraventa inmobiliaria debe pasar por notaría), lo cual mitiga riesgos de actuación negligente del agente, ya que el notario comprobará propiedad, cargas, etc.

Sanciones: Dado que no hay requisitos formales, no hay sanción por “falta de licencia”. Las sanciones aplicables serían: multas administrativas bajo la Ley de Publicidad si un agente miente en anuncios, o sanciones penales si comete estafa. La ausencia de regulación implica también ausencia de disciplina interna formal: la reputación es el principal activo. Un broker que cause perjuicios puede ser demandado civilmente por daños; sin embargo, muchos no tienen seguro de responsabilidad porque no es exigido.

Luxemburgo

Marco legal: Luxemburgo regula la profesión inmobiliaria dentro de la ley general de acceso a profesiones comerciales: la Ley del 2 de septiembre de 2011 (modificada) sobre el acceso a actividades de artesano, comerciante e industria. Los agentes inmobiliarios (agents immobiliers) se consideran parte de las profesiones comerciales reglamentadas, y requieren una autorización de establecimiento específica . Sin embargo, los títulos “agent immobilier” o “administrateur de biens” en sí mismos no están protegidos, es decir, no hay monopolio estricto del uso del título siempre que no se ejerza la actividad.

Requisitos para ejercer: El emprendedor que desee ser agente inmobiliario en Luxemburgo debe solicitar una autorización de establecimiento al Ministerio de Economía (Dirección General PME). Se exige cumplir: (a) cualificación profesional – habitualmente una formación superior o técnica en inmobiliaria, o experiencia profesional relevante, (b) honorabilidad – no contar con antecedentes deshonrosos comerciales ni penales, (c) demostrar solvencia financiera y suscribir un seguro de responsabilidad civil profesional. Además, la empresa debe inscribirse en el Registro de Comercio (RCS). Tanto personas físicas como sociedades pueden obtener la licencia, designando un gerente responsable que cumpla los requisitos. Un punto particular es que Luxemburgo no reserva la actividad exclusivamente a sus nacionales: ciudadanos de la UE pueden obtener la autorización en igualdad de condiciones.

Organismo regulador: El Ministerio de Economía a través de la Dirección de Comercio es quien otorga la autorización de establecimiento y lleva un registro de licenciatarios. También la Cámara de Comercio de Luxemburgo participa asesorando en la verificación de competencias. No existe un colegio profesional obligatorio, pero recientemente (2020) se creó la Chambre Immobilière (Cámara Inmobiliaria), una asociación sectorial reconocida que agrupa a numerosos agentes habilitados. Esta Cámara colabora con el Estado en iniciativas formativas y propone mejoras legislativas, pero la autoridad formal recae en el Ministerio.

Sanciones: Ejercer sin la debida autorización es una infracción punible con multas administrativas y el cese forzoso de la actividad. La ley prevé multas de hasta 25.000 € para quienes operen ilegalmente como agentes. Asimismo, en caso de infracción grave, se puede denunciar penalmente bajo el tipo de ejercicio ilegal de actividad reglamentada. Para los agentes autorizados, el Ministerio puede retirar o suspender la licencia si dejan de cumplirse las condiciones (por ejemplo, quiebra financiera, condena penal sobrevenida). Los consumidores afectados por malas prácticas pueden acudir al Instituto de Consumo o tribunales civiles; además, la Chambre Immobilière ofrece mediación voluntaria. Cabe notar que las tarifas de comisión en Luxemburgo son libres, pero las prácticas abusivas (p.ej. cobrar doble comisión sin acuerdo) podrían sancionarse bajo la ley de defensa del consumidor.

Malta

Marco legal: En Malta la actividad de agente inmobiliario estaba históricamente sin regular formalmente. No obstante, en 2020 se introdujo la Ley de Profesionales Inmobiliarios (Real Estate Agents, Property Brokers and Property Consultants Act), que establece por primera vez un marco legal para estos profesionales. La ley crea un Board for Real Estate Professionals encargado de certificar y registrar a los agentes, con el objetivo de elevar la calidad y transparencia del sector.

Requisitos para ejercer: A partir de la implementación de la ley (2022), todos los que actúen como agentes o consultores inmobiliarios en Malta deben: (a) obtener una licencia del Board, para lo cual deben completar con éxito un curso de formación acreditado (mínimo 8 ECTS, equivalente a unas 80 horas), generalmente impartido por la Universidad de Malta u otras instituciones aprobadas, y aprobar el examen final correspondiente; (b) poseer certificado de buena conducta (police conduct) limpio; (c) suscribir un seguro de responsabilidad civil; y (d) registrarse en el Council of Real Estate Agents. La licencia se divide en categorías: Agente (puede operar independientemente o gestionar agencia) y Consultor/Vendedor (trabaja bajo supervisión de un Agente licenciado). Además, se exige una formación continua obligatoria anual para renovar la licencia.

Organismo regulador: El Board for Real Estate Professionals es el ente público creado por la ley, bajo la tutela del Ministerio de Economía. Este Board administra el registro de licencias, establece los estándares formativos, certifica a los nuevos agentes y puede tomar medidas disciplinarias. El Board está compuesto por representantes del gobierno y de asociaciones inmobiliarias. Asimismo, hay un Real Estate Agents Council con funciones consultivas y de mediación en disputas.

Sanciones: Ejercer sin licencia (o emplear a personas no licenciadas) tras la vacatio legis conlleva penalidades: la ley prevé multas administrativas que oscilan entre 5.000 y 10.000 euros y potencial clausura de oficinas. La reincidencia podría acarrear sanciones más severas e incluso persecución penal. Para agentes licenciados, el Board puede imponer suspensiones temporales o revocación de licencia por incumplimientos graves del código de conducta (por ejemplo, malversar depósitos de clientes, falsear información de propiedades, etc.). También se habilita a los consumidores a presentar quejas formales ante el Board, que serán investigadas y resueltas con posibles amonestaciones o multas para el agente infractor. Dado lo reciente de la regulación, las primeras acciones disciplinarias están marcando precedentes.

Países Bajos (Holanda)

Marco legal: Los Países Bajos tuvieron hasta 2001 una regulación estricta (a través de la Wet op de Makelaardij) que exigía examen estatal y colegiación obligatoria en la NVM para los makelaars. Pero en 2001 se desreguló legalmente la profesión: se abolió el requisito de licencia y cualquiera puede ejercer como agente inmobiliario . Desde entonces, la regulación es puramente de mercado, aunque con influencia significativa de la autorregulación mediante asociaciones.

Requisitos para ejercer: De jure, no hay requisitos formales de titulación o certificación gubernamental para ser makelaar. De facto, sin embargo, casi todos los agentes serios buscan acreditación en alguna de las tres asociaciones principales: NVM, VBO o VastgoedPro. Por ejemplo, la NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) exige para la admisión superar un examen de makelaar/taxateur reconocido (organizado por la SCVM) y tener un grado en formación inmobiliaria. Esto hace que en la práctica la mayoría de agentes posean estudios en bienes raíces o tasación y estén registrados en un registro central. Pero nuevamente, legalmente uno podría operar sin ello, aunque tendría poco prestigio y, por ejemplo, no podría acceder al sistema MLS de NVM (fundamental para el mercado).

Organismo público: No existe ningún organismo estatal que licencie o controle a los agentes desde 2001. La supervisión recae en normas generales: la Autoridad de Mercados Financieros (AFM) exige registro a agentes que intermedien en hipotecas, y la Autoridad de Consumidores y Mercados (ACM) vigila las prácticas comerciales injustas. Pero no hay un registro público de makelaars. Una excepción: los tasadores inmobiliarios sí deben registrarse en el NRVT y cumplir estándares, pero eso es para valuación, no para intermediación pura.

Sanciones: Sin requisitos, no hay sanciones por ejercicio sin licencia. Las sanciones que se aplican son por actos ilícitos: por ejemplo, si un agente realiza publicidad engañosa o oculta vicios, el cliente podría demandar civilmente o quejarse ante Consumo, pero no hay "colegio" que lo sancione. Las asociaciones, eso sí, pueden expulsar a miembros que incumplen sus códigos de conducta. También la reputación es clave: portales inmobiliarios importantes (Funda.nl de NVM) solo listan propiedades de agentes NVM, con lo cual un agente no asociado queda marginado del principal canal de ventas, actuando como sanción indirecta.

Polonia

Marco legal: Polonia ha oscilado entre regulación y desregulación. Entre 1997 y 2014, los pośrednik w obrocie nieruchomościami (agentes) necesitaban licencia estatal y certificación. Pero en 2014, como parte de una reforma pro-empresa, se liberalizó la profesión: se suprimió el examen y la colegiación obligatoria. Actualmente, por ley cualquier persona con educación secundaria, sin antecedentes penales, puede ser agente inmobiliario sin requerir licencia formal. Sin embargo, en 2021 el gobierno anunció planes para reinstaurar ciertos requisitos ante quejas de baja calidad, aunque al 2025 aún no se ha revertido oficialmente la desregulaciónl.

Requisitos para ejercer: Tras 2014, no se exige formación ni certificación específica. Basta con darse de alta como empresario y contratar un seguro de responsabilidad civil (éste sí quedó obligatorio: los agentes deben tener un seguro RC con suma mínima ~25.000€). También es obligatorio firmar con los clientes un contrato de corretaje por escrito antes de cualquier servicio (esto se mantuvo). Si bien no es legalmente forzoso, la mayoría de agentes profesionales posee estudios en gestión inmobiliaria o ha completado cursos especializados, dado que existen programas universitarios y técnicos ampliamente disponibles. En 2018 se implementó un Registro Central de Corredores dependiente del Ministerio de Justicia, pero la inscripción es voluntaria.

Organismo regulador: No hay entidad gubernamental que supervise directamente a los agentes. El Ministerio de Desarrollo lleva la política de vivienda pero no controla agentes individuales. La Federación Polaca de Mercado Inmobiliario (PFRN), como asociación, ha asumido funciones cuasi-reguladoras: mantiene un registro propio de corredores con licencias antiguas o voluntarias nuevas. Algunos aspectos, como la vigilancia de publicidad o defensa del consumidor, los atiende la Oficina de Competencia y Protección del Consumidor (UOKiK) en casos de abusos.

Sanciones: Sin licencia que perder, las sanciones son indirectas. Un agente sin seguro RC, por ejemplo, incumple la ley de seguros obligatorios y puede ser multado. Si un agente comete negligencia causando daño, el cliente puede reclamar indemnización (y de ahí la importancia del seguro). También, la UOKiK puede multar agencias por cláusulas abusivas en contratos (ha ocurrido). Legalmente, el intrusismo ya no aplica porque no hay reserva de actividad; no obstante, si se reinstauran requisitos en el futuro, esta figura volvería con sanciones penales por usurpación. Por ahora, los malos actores se enfrentan principalmente al escarnio reputacional (internet y foros son muy activos en reseñas de agentes) y a eventuales demandas civiles o penales si incurren en fraude.

Portugal

Marco legal: En Portugal los mediadores imobiliários están regulados por la Lei n.º 15/2013, que establece la obligatoriedad de licencia del Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) para ejercer. Esta ley actualizó normas previas e impone requisitos tanto a las empresas mediadoras como a sus directores técnicos.

Requisitos para ejercer: Toda empresa o autónomo que quiera hacer mediación inmobiliaria debe solicitar ante el IMPIC una Licença de Mediação Imobiliária, acreditando: (a) Idoneidad (no antecedentes penales en delitos patrimoniales); (b) Capacidad profesional del “director técnico” designado – esta persona debe tener, como mínimo, 12º año de escolaridad (bachillerato) y haber realizado un Curso de Director Técnico homologado (aprox. 150 horas) o tener experiencia reconocida; (c) contratación de un seguro de responsabilidade civil con cobertura mínima de €150.000 . Además, se exige solvencia económica (capital social mínimo para sociedades de €25.000). Una vez otorgada, la licencia tiene un número que debe exhibirse en oficinas y publicidad. Los agentes/comerciales que trabajen en la empresa no requieren licencia individual, pero la sociedad es responsable de su formación y conducta.

Organismo regulador: El IMPIC (ente público bajo el Ministerio de Infraestructuras) es el regulador del sector. Mantiene el Cadastro Comercial de mediadores habilitados, disponible al público. El IMPIC inspecciona agencias, comprueba que no haya ejercicio por parte de empresas no registradas, y atiende reclamaciones de clientes. Tiene poderes sancionadores administrativos. También el Instituto Português de Consumidor colabora en la supervisión de cumplimiento de deberes hacia los consumidores.

Sanciones: La actividad sin licencia se considera infracción muy grave: el IMPIC puede aplicar multas de €4.000 hasta €44.000 a los infractores (valores más altos para empresas) e incluso ordenar el cierre del establecimiento. Publicitar servicios de mediación sin número de licencia es sancionable igualmente. Para los mediadores licenciados, el IMPIC sanciona faltas como: tener personal no reportado, no cumplir la forma escrita obligatoria de los contratos de mediación, falta de seguro, etc. Las multas varían según gravedad, pudiendo llegar a €30.000 en casos serios, y pueden incluir la suspensión o cancelación de la licencia en supuestos de reincidencia o fraude. Adicionalmente, el Código Penal prevé que si la mediación se realiza con engaño o abuso, puede configurarse estafa.

República Checa

Marco legal: La República Checa aprobó en 2020 la Ley de Corretaje Inmobiliario n.º 39/2020 Sb., la primera en regular específicamente esta actividad. Antes de ello, ser “realitní zprostředkovatel” (agente inmobiliario) era actividad libre; ahora es una profesión reglamentada bajo este marco legal, con requisitos de cualificación y registro en el Ministerio de Desarrollo Regional.

Requisitos para ejercer: La ley exige que el corredor inmobiliario tenga educación relevante: al menos título de bachillerato más un examen profesional de corredor reconocido, o bien un título universitario en bienes raíces, derecho o economía (que exime del examen). Muchos agentes existentes realizaron cursos intensivos en 2020 para prepararse y aprobar el examen nacional. Además, los agentes deben obtener una licencia comercial de Corretaje Inmobiliario y registrarla en el Registro de Comercio Checo como actividad profesional vinculada. Se impone la obligación de seguro de responsabilidad civil con cobertura mínima de ~€180.000. La ley también obliga a formalizar por escrito los contratos de intermediación con los clientes y define deberes informativos claros (p.ej., el agente debe informar sobre el estado jurídico del inmueble).

Organismo regulador: El Ministerstvo pro místní rozvoj (Ministerio de Desarrollo Regional) es la autoridad supervisora. Mantiene un Listado Central de Agentes Inmobiliarios inscritos. Si bien el registro es a través de las oficinas de licencias comerciales, el Ministerio coordina la política y puede aplicar sanciones. No se creó un colegio profesional público, pero el Ministerio colabora con la Asociación Checa de Oficinas Inmobiliarias (Česká asociace RK) en aspectos consultivos.

Sanciones: La ley prevé sanciones administrativas de hasta 1 millón de coronas checas (unos €40.000) para quien ejerza sin cumplir los requisitos (por ejemplo, sin examen aprobado o sin seguro). También multas por infracciones menores, como no entregar a tiempo documentación al cliente. En casos de infracción grave, el Ministerio puede solicitar al tribunal la prohibición de actividad para el infractor. Aparte, si se detecta que un agente sin la cualificación requerida sigue operando, las autoridades de licencias pueden cancelarle la concesión comercial. Desde la entrada en vigor, han ocurrido inspecciones y varios agentes han abandonado el mercado por no calificar. Las prácticas fraudulentas específicas (estafas) se enjuician penalmente bajo delitos comunes.

Rumanía

Marco legal: En Rumanía, la profesión de agente inmobiliario no está regulada por una ley específica a nivel nacional (a fecha de 2025). Se considera una actividad económica libre, aunque se ha debatido introducir regulación. Actualmente, los agentes inmobiliarios operan bajo las normas generales del Código Civil y leyes de protección del consumidor, sin licencia gubernamental obligatoria. Existe un marco de autorregulación voluntario a través de la Asociación Nacional de Agencias Inmobiliarias de Rumanía (ARAI).

Requisitos para ejercer: No se exige certificación oficial ni titulación particular. Cualquier persona puede abrir una agencia inmobiliaria registrando la empresa ante el Registro Mercantil y cumpliendo con las obligaciones fiscales. No obstante, en la práctica el mercado valora la formación: ARAI y otros organismos ofrecen cursos de agente inmobiliario (aprox. 6 semanas) tras los cuales expiden diplomas privados. Muchos agentes obtienen estos diplomas para ganarse la confianza de los clientes, pero no son mandatarios. También hay agentes con estudios en arquitectura o derecho que aportan valor agregado, pero la ley no los impone. Es recomendable (mas no obligatorio) tener seguro de responsabilidad civil.

Organismo público: No hay cuerpo público supervisando a los agentes. La vigilancia recae en la Autoridad Nacional para la Protección del Consumidor (ANPC) en caso de prácticas comerciales desleales. También, si un agente intermedia en créditos o seguros asociados, necesita las autorizaciones pertinentes (pero eso es aparte de la intermediación inmobiliaria en sí). En materia fiscal, la Agencia Tributaria revisa que las comisiones cobradas se facturen con IVA y se declaren. Pero no existe registro estatal ni examen.

Sanciones: Nuevamente, sin regulación específica, no hay sanción por “ejercicio ilegal”. Un agente que cometa abusos (por ejemplo, cobrar comisiones dobles no pactadas, retener indebidamente arras, etc.) puede ser demandado civilmente o denunciado por estafa. La ANPC puede multar a una agencia si recibe denuncias de consumidores por cláusulas abusivas en contratos. En casos de fraude financiero, la policía podría actuar. Pero en general, la falta de normas deja muchas infracciones a la autorregulación del mercado: los agentes poco profesionales suelen ser filtrados por la competencia y la reputación.

Suecia

Marco legal: Suecia no exige licencia profesional para ser agente inmobiliario, con la particularidad de que en Suecia la intermediación de viviendas está mayoritariamente en manos de “fastighetsmäklare” que sí son una profesión regulada por ley. En realidad, la figura del “fastighetsmäklare” en Suecia corresponde más a un notario/corredor titulado que formaliza las transacciones inmobiliarias. Estos mäklare deben tener un grado universitario en Inmobiliaria y están inscritos y supervisados por la Autoridad de Supervisión de Agentes Inmobiliarios (Fastighetsmäklarinspektionen). Sin embargo, para matizar: en Suecia la inmensa mayoría de ventas de viviendas involucran a un fastighetsmäklare certificado, por lo que a efectos prácticos la intermediación está en manos de profesionales altamente cualificados. No existe la figura del agente “comercial” sin licencia como en otros países, ya que la ley reserva la mediación inmobiliaria a estos titulados.

Requisitos para ejercer: Para obtener la autorización como fastighetsmäklare, el aspirante debe completar un programa universitario de 2 años en bienes raíces (que incluye derecho inmobiliario, economía, valuación) y realizar un periodo de prácticas supervisadas de al menos 10 semanas en una agencia. Luego se solicita el registro ante la Inspección, demostrando también seguro de indemnización profesional y no tener historial criminal. Una vez registrado, el mäklare tiene que adherir a las normas profesionales (imparcialidad, gestión separada de fondos de clientes, etc.). La ley prohíbe que los mäklare representen a ambas partes simultáneamente, para evitar conflictos de interés. Además, deben hacer formación continua periódica para mantener su licencia.

Organismo regulador: La Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) es una agencia gubernamental bajo el Ministerio de Finanzas que examina las solicitudes de registro, lleva el censo de mäklare autorizados y supervisa su conducta. La FMI recibe quejas de consumidores y puede investigar a los agentes. También colabora en actualizar los planes de estudio universitarios para reflejar la práctica actual.

Sanciones: La ejecución de mediación inmobiliaria por alguien no registrado se considera delito en Suecia; si bien no suele ocurrir dada la estructura del mercado, en teoría se sancionaría con multas sustanciales e incluso pena de cárcel en casos graves de ejercicio ilegal. Para los mäklare, la FMI tiene potestad disciplinaria: puede emitir advertencias, imponer sanciones económicas o en casos serios revocar el registro (lo que en los hechos les impide trabajar). Ejemplos de conductas sancionadas: no depositar anticipos de clientes en cuenta separada, faltar a la obligación de información veraz sobre la propiedad, o cobrar honorarios indebidos. La reincidencia en negligencias ha llevado a revocaciones de licencias en varios casos anuales.

PODCAST.- https://creators.spotify.com/pod/profile/domingo-pastor9/episodes/Marco-regulatorio-de-la-profesin-inmobiliaria-en-Europa-e3620u6