Método profesional estructurado para tratar con vendedores...

BLOQUE 1 · DIAGNÓSTICO DE LA DECISIÓN

Antes de hablar de precio, se define el marco.

1.1 Motivo real de la venta

Preguntas obligatorias:

– ¿Vende por necesidad o por oportunidad?– ¿Tiene plazo límite?– ¿Depende esta venta de otra compra?– ¿Es vivienda habitual o segunda residencia?– ¿Procede de herencia?

Si es herencia:

Guía de la herencia https://www.inmorecursos.com/la-herencia

Objetivo de este bloque:

Determinar condicionantes legales, fiscales y temporales.

Sin este diagnóstico, la valoración carece de contexto.

BLOQUE 2 · RESULTADO ECONÓMICO REAL DE LA VENTA

Nunca se fija estrategia sin conocer resultado neto.

Primero se explican conceptos individualmente al propietario.

2.1 Plusvalía municipal (IIVTNU)

https://www.inmorecursos.com/calculadora-plusval%C3%ADa

Se explica:

– Base imponible– Método objetivo vs real– Supuestos sin incremento

2.2 Ganancia patrimonial IRPF

https://www.inmorecursos.com/informes/ganancia-patrimonial

Se explica:

– Precio de adquisición actualizado– Gastos deducibles– Tramos impositivos

2.3 Exención por reinversión (si aplica)

https://www.inmorecursos.com/informes/exencionreinversion

Se explica:

– Requisitos– Plazos– Requisitos de vivienda habitual

Después se integra todo en:

Informe venta y fiscalidad https://www.inmorecursos.com/copia-de-estudio-venta-y-fiscalidad

Resultado técnico:

– Precio estimado– Cargas– Impuestos– Resultado neto disponible

Este documento profesionaliza la conversación.

BLOQUE 3 · VALORACIÓN TÉCNICA DE MERCADO

Aquí no se discute precio. Se construye precio defendible.

3.1 Valoración base

Valorador de viviendas https://www.inmorecursos.com/valorador-de-viviendas

3.2 Comparativa directa

Comparador de viviendas https://www.inmorecursos.com/comparador-de-viviendas

3.3 Factores de entorno

Comparador de entornos https://www.inmorecursos.com/comparadordeentornos

Resultado del bloque:

– Rango defendible– Posicionamiento competitivo– Estrategia inicial de salida

BLOQUE 4 · SI VENDE PARA COMPRAR

Aquí se abre análisis independiente.

Primero se define el destino:

– Compra para vivienda habitual– Compra para inversión en alquiler– Compra para alquiler vacacional– Compra con reforma

4A · Compra para vivienda habitual

Se analiza viabilidad financiera:

Capacidad hipotecaria https://www.inmorecursos.com/capacidadhipotecaria

Scoring hipotecario https://www.inmorecursos.com/scoring

Simulador hipotecario https://www.inmorecursos.com/informes/simulador-hipotecario

Comparador hipotecario https://www.inmorecursos.com/comparadorhipotecario

Cuestionario para evaluar condiciones hipotecarias https://www.inmorecursos.com/cuestionario-para-el-banco

Después se integra todo en:

Vender para comprar https://www.inmorecursos.com/copia-de-estudio-venta-y-fiscalidad

Aquí el profesional muestra:

– Precio mínimo necesario de venta– Precio máximo viable de compra– Nivel de endeudamiento sostenible

4B · Compra para inversión en alquiler

Rentabilidad inversión en alquiler https://www.inmorecursos.com/informes/rentabilidad-inversion-alquiler

Calculadora rentabilidades inversión https://www.inmorecursos.com/informes/calculadora-rentabilidades-inversi%C3%B3n

Compra vs alquiler https://www.inmorecursos.com/informes/comparador-compra-o-alquiler

Resultado:

– Rentabilidad bruta– Rentabilidad neta– Escenario comparativo

4C · Alquiler vacacional

Rentabilidad alquiler vacacional https://www.inmorecursos.com/informes/rentabilidad-alquiler-vacacional

Se analiza:

– Ingresos estimados– Costes operativos– Rentabilidad real

4D · Compra con reforma

ROI comparador de reformas https://www.inmorecursos.com/roi-reformas-alquiler

Se analiza:

– Inversión necesaria– Revalorización estimada– Plazo de recuperación

BLOQUE 5 · PLANIFICACIÓN DEL PROCESO DE VENTA

Manual de la venta https://www.inmorecursos.com/informes/manualdelaventa

Se explica:

– Fases– Tiempos medios– Escenarios de negociación

Aquí el propietario entiende el proceso antes de iniciarlo.

BLOQUE 6 · TRANSPARENCIA COMO METODOLOGÍA

Transparencia material https://www.inmorecursos.com/transparencia-material

Se explica:

– Riesgos– Obligaciones– Información relevante– Responsabilidad informativa

Esto reduce conflictos posteriores.

ESTRUCTURA FINAL DEL MÉTODO

1. Diagnóstico del motivo

2. Resultado neto real

3. Valoración defendible

4. Análisis de siguiente paso (si existe)

5. Planificación del proceso

6. Transparencia y documentación

POSICIONAMIENTO PROFESIONAL

Este guion no es comercial.

Es consultivo.

No promete el mejor precio. No promete rapidez.

Ofrece:

– Análisis fiscal previo– Valoración técnica– Plan financiero posterior– Metodología documentada

Eso es lo que diferencia a un profesional inmobiliario de un captador